http://www.iic.hu

A lakáskölcsönök piacán egyre gyakrabban találkozhatunk azzal a gyakorlattal, hogy a hitelezéssel foglalkozó pénzintézetek a nemfizetésünk esetére a jelzálogjog mellett egy további biztosítékot, nevezetesen vételi (opciós) jogot is kikötik az ingatlanra. Ennek magyarázata, hogy a vételi jog alapján a pénzintézet hitelbedőlés esetén a végrehajtási eljárásnál sokkal gyorsabban juthat a pénzéhez, hiszen bármikor, egyoldalú nyilatkozatával jogosult megvásárolni az ingatlant úgy, hogy a fizetendő vételárba egyszerűen beszámíthatja fennálló hiteltartozás összegét.

• A tulajdonjog - A tulajdonjog a legteljesebb dologi jog, a "legfőbb hatalom" a dolog fölött.
• A Vételi jog vagy Opciós jog - A vételi jog vagy opció kivételesen alapulhat jogszabályon, de általában szerződéssel keletkezik, a jogosultja az opció fennállása alatt egyoldalú nyilatkozatával minden további feltétel nélkül kikényszerítheti az adásvételi szerződés létrejöttét, így a dolog megvásárlását.
• Követelés - Faktorálás alatt követelések adásvételét értjük. A követelés származhat áruforgalomból, szolgáltatásból, bankhitelből stb. A hitelező a követelést eladja a faktorálónak, innentől kezdve minden jogát elveszíti az adóssal szemben, és ezek a jogok a faktorálóra szállnak át (beleértve a fedezetek jelzálogjogait is)
• Jelzálogjog - A zálogjog olyan, a szerződést biztosító mellékkötelezettség, amely alapján a jogosult a pénzbeli követelésének biztosítására szolgáló zálogtárgyból kielégítést kereshet, ha a kötelezett nem teljesít.

A vételi jogot törvényesen csak maximum öt évre lehet kikötni, amit a bankok a hosszabb futamidejű kölcsönök esetében általában úgy játszanak ki, hogy az opciós megállapodás csak a kölcsönszerződésünk felmondását követően lép hatályba, azaz a bank a vételi jogával csak akkor élhet, ha a hitelt nem fizetnénk. Ez a jogi megoldás természetesen ránk nézve is garanciális jelentőségű, ezért ennek a feltételnek a meglétét (azaz, hogy a vételi jog érvényesítésének csak nemfizetésünk esetén van helye) feltétlenül követeljük meg.

A vételi jogra vonatkozó megállapodás további érvényességi feltétele, hogy abban meg kell jelölni a vételi jog tárgyát képező ingatlanunkat és a majdani vételárat, amelyért a bank azt megszerezheti. Fontos követelmény, hogy a vételárat az ingatlan valóságos értékére tekintettel kell meghatározni, és nincs lehetőség arra, hogy a vételár a majdani tartozásunk aktuális összegeként kerüljön rögzítésre. Éppen ezért érvénytelen minden olyan kikötés, amely szerint a hitelező bank az ingatlan tulajdonjogát a fennálló kölcsöntartozásunk fejében, elszámolási kötelezettség nélkül szerezheti meg. Nem szükségszerű ugyanakkor a vételárat pontosan (összegszerűen) megjelölni. Alkalmas megoldás lehet, ha egy, a valós piaci értéket meghatározó módszert jelölünk meg, például hogy egy független szakértő által elkészített értékbecslés szerinti összeg legyen a vételár alapja.

Abban az esetben tehát, ha bankunk a kölcsönszerződésünket felmondta és megkaptuk a tértivevényes levelet is a vételi jogának érvényesítéséről, úgy célszerű megvizsgálni, hogy az opciós szerződésben kikötött és a bank által közölt vételár megfelel-e az ingatlanunk valóságos piaci értékének. A kirívóan alacsony vételár ugyanis semmissé teheti a szerződést, ennek megállapítása érdekében azonban nekünk kell pert indítanunk, előlegezve annak teljes költségét.

Ha a vételi jog érvényesítésének nincsenek formai hibái és a vételár megtámadásának sincs helye, akkor a földhivatal az ingatlanunkra bejegyzi bankunk, illetve az általa kijelölt személy tulajdonjogát, bankunk pedig a megállapított vételárból levonja tartozásunk összegét és a különbözetet kifizeti a számunkra. Ha a kikötött vételár nem fedezné tartozásunkat, akkor annak fennmaradó összegével még a lakásunk elvesztését követően is tartozni fogunk. Érdemes megemlíteni, hogy a lakást csak akkor kell elhagynunk, ha a bankunkkal ebben megállapodtunk, illetve ha az ellenünk megindított lakáskiürítési per alapján a bíróság kötelezne erre.

Összefoglalva, ha a pénzintézetünk a jelzálogjog fedezet mellett opciós jogot is követelne a kölcsönszerződés feltételeként, úgy gondosan olvassuk át az opciós szerződést és a banki képviselővel közösen értelmezzük az egyes rendelkezéseket.

Célszerű olyan hitelezőt választani, amely a biztosítékul szolgáló ingatlan futamidő alatti értéknövekedését is elismeri, illetve lehetővé teszi a számunkra, hogy a vételi jogának gyakorlása előtt önállóan is értékesíthessük a lakásunkat.

A Banki Magatartáskódexet aláíró pénzintézetek ennek jelentőségét elismerve vállalták, hogy 2009. december 1-jétől kezdődően a vételi joguk érvényesítése előtt 90 napot biztosítanak arra, hogy magunk próbáljuk meg értékesíteni ingatlanunkat.

Felhasznált cikk: Dr Stefanits Péter - ingatlan.net